Пресса о нас

Власть денег - Сам себе инвестор (мартовские итоги)

Депозиты, ПИФы/Выборочные гарантии

В марте банки снова повысили доходность депозитов с целью борьбы с оттоком вкладчиков. Наиболее существенно ставки выросли по акционным «коротким» (от недели до трех месяцев) депозитам — на 3-5 п. п. в гривне и на 1-2 п. п. в валюте.

В дальнейшем, считает Светлана Крамарова, директор казначейства АКБ «Правэкс-Банк», рост ставок возможен также лишь в рамках отдельных краткосрочных депозитных программ. Однако, по мнению Татьяны Шаповал, директора департамента развития розничного бизнеса АО «Индэкс-Банк», «ни повышение ставок по вкладам, ни акционные продукты не возобновили доверия населения к банковской системе. В марте в нашем банке продлили депозитные договоры чуть больше 50% клиентов». Не проявили граждане интереса и к «вечным ценностям». «Напротив, наблюдался отток вкладчиков с депозитами в банковских металлах из-за кризисных явлений в банковском секторе», — отмечает Дмитрий Резников, директор департамента розничного бизнеса ОАО «Кредитпромбанк».

А вот сбережения лояльных клиентов, продливших свои договоры с банками, переведенными во временные участники Фонда гарантирования вкладов, оказались под угрозой. Им государство не гарантирует возмещения депозитов. В конце месяца временных участников ФГВ насчитывалось уже шесть, причем, как правило, банкиры не спешили информировать граждан о новом статусе финучреждений. Чтобы не стать жертвой подобного банка, Вадим Садовой, адвокат компании «Адлер и партнеры. Адвокатское бюро», советует «не переоформлять вклад, то есть не заключать с банком новый депозитный договор и не подписывать дополнительное соглашение к старому. А в письменном виде требовать от банка выдачи вклада согласно ГК Украины, ст. 1060 (о правах вкладчиков). В случае если депозит, согласно договору, был пролонгирован автоматически, ФГВ обязан возместить такой вклад».

Екатерина Винницкая, директор департамента управления розничными продуктами ЗАО «Альфа-Банк» (Украина):

— В марте наблюдалась четкая тенденция перераспределения валют в структуре депозитных портфелей банков: росло количество вкладов в национальной валюте и снижалось — в долларах США и евро. Что объясняется нестабильной ситуацией на валютном рынке и одновременно выгодными предложениями депозитных программ в национальной валюте. Но в целом, несмотря на улучшение условий привлечения средств во вклады, тенденция оттока средств из банковской системы в марте сохранилась. Причиной тому стали недоверие населения к банковской системе Украины в целом, вводы временных администраций в ряде банков, а также нестабильная экономическая и политическая ситуация. В дальнейшем в активной борьбе за клиентов банки, скорее всего, будут прибегать к повышению процентных ставок. Однако в последнее время вкладчики стали более внимательно оценивать финучреждения перед размещением вклада. Причем высокая ставка уже не всегда является главной при выборе банка.

Держателям инвестсертификатов март принес хорошие новости. Большинство ПИФов если и уходили в минус, то в небольшой и ненадолго. Так, доходность открытых фондов, по данным УАИБ, выросла за месяц в среднем на 1,14%. Такой результат, по мнению некоторых экспертов, опрошенных «ВД», вызван изменениями в стратегии управления КУА. «Некоторые фонды полностью переориентировались на инструменты с фиксированной доходностью: облигации и банковские депозиты», — отмечает Ирина Ивашина, начальник инвестиционно-аналитического департамента ООО «КУА «Альтус ассетс активитис». В минувшем месяце средняя доходность самых удачных фондов денежного рынка («Альтернатива», «Альтус-сбаланси­рованный») составила 0,8%. Впрочем, по мнению эксперта, фонды, которые не меняли стратегию и остались верны акциям (такие ПИФы на рынке, как правило, не новички), тоже не внакладе. Самые стабильные из них («Конкорд Перспектива», «Парекс Украинский Сбалансированный фонд») увеличили стоимость паев за март в среднем на 0,9%.

Однако Дмитрий Мошкало, вице-президент КУА Foyil Asset Management Ukraine, все же пока не советует частным инвесторам заходить в ПИФы: «На мой взгляд, вкладывать в фонды, особенно в те, которые перевели все свои средства в инструменты с фиксированной доходностью, пока не стоит. Так как банковская система страны очень нестабильна, и неизвестно, какой банк «упадет» следующим. Чтобы изменить такое положение вещей, нужна государственная поддержка, которой, к сожалению, пока нет».

Григорий Пелех, директор по развитию КУА Concorde Asset Management:

— На развитие рынка коллективного инвестирования в марте положительно повлияли два основных фактора. Во-первых, фондовые рынки Америки и Европы продемонстрировали рост (впрочем, некоторые аналитики окрестили этот процесс «ралли на медвежьем рынке», предрекая новую волну падения). Во-вторых, стабилизировался курс национальной валюты. Среди негативных факторов — нестабильная ситуация с ликвидностью отечественных банков и вялый фондовый рынок. Последний, увы, не показывает таких впечатляющих результатов, как зарубежные площадки, и это подталкивает управляющие компании генерировать новые инвестиционные идеи. Такой идеей могла бы стать возможность формировать портфель из иностранных ценных бумаг, евробондов (суверенных и корпоративных). Есть норма закона, разрешающая это делать, но нет четкой методологии, над ней и работают лидеры рынка. Это, возможно, будет мини-революция, способная возродить интерес частных инвесторов к инвестиционным фондам.

Ипотека/Аукцион невиданной щедрости

14,27% годовых — средняя ипотечная ставка в марте по кредитам, предоставляемым по программе ГИУ банками-партнерами (среднерыночная эффективная ставка по таким займам — 20,65% годовых).

Приход весны не смог разморозить ипотечное кредитование. Банки наотрез отказываются одалживать деньги на приобретение жилья. Зато бойко реализуют валюту по льготному курсу (около 8 грн./$1, 10 грн./?1) своим заемщикам, закупая оную на ставших в марте регулярными валютных аукционах НБУ, которые, по мнению Николая Ивченко, руководителя информационно-аналитического центра «Форекс клуб», оказались результативным инструментом: «По моим оценкам, количество просроченных платежей в марте по сравнению с февралем уменьшилось. Причем валютные аукционы, на наш взгляд, оказали более существенное влияние на стабилизацию ситуации с погашением валютных ипотечных кредитов, чем программы реструктуризации займов». Подобные аукционы будут востребованы и в дальнейшем, так как курс американской валюты может снова подрасти. «Если второй транш МВФ не будет получен, к концу апреля коммерческий курс продажи доллара США в Украине снова может оказаться на уровне 8,50-8,70 грн./$1», — считает эксперт.

Упрощение условий кредитных договоров, впрочем, тоже популярно. В марте поблажки за счет реструктуризации долгов получили клиенты Надра Банка, банка «Финансы и Кредит», Родовид Банка, Укргазбанка, OTP Bank. По мнению Светланы Спицыной, начальника отдела развития ипотечных продуктов ЗАО «OTP Банк», услуга оказалась востребованной, поэтому ожидается вывод на рынок новых программ реструктуризации.

А вот на желающих приобрести жилье в кредит в минувшем месяце обращали внимание разве что в Государственном ипотечном учреждении. ГИУ смягчило требования к потенциальным заемщикам, расширив их круг. В соответствии с новыми условиями, согласно решению Наблюдательного совета ГИУ, с 11 марта получить заем через ГИУ смогут клиенты с более низким совокупным доходом (на 5 п. п. меньше предыдущего показателя). А вот требования к желающим получить кредиты по государственной программе финансирования недостроенных объектов с готовностью 70% ужесточились.

На такие займы смогут претендовать только те, кто ранее выступил частным инвестором этих объектов. Правда, начало выдачи заветных сумм остается загадкой. «Озвучить конкретную дату возобновления ипотечного кредитования не представляется возможным, — считает Татьяна Надточий, директор департамента розничного бизнеса ОАО «Эрсте Банк». — Она будет зависеть от ситуации на ипотечном и валютном рынках, от действий регулятора в части требований по резервированию и еще от целого ряда факторов, которые влияют на решение банка об участии в том или ином рыночном сегменте».

Любовь Слободенюк, генеральный директор компании «КредитСвiт»:

— Возможность погашать кредиты по льготному курсу, которую заемщикам предоставил НБУ, немного облегчила их участь. Но в целом не решила проблемы, связанной с невозвратами по ипотечным кредитам. Кроме того, льготный курс также имеет тенденцию к повышению.
И сложно спрогнозировать, как он себя поведет в дальнейшем. Рано говорить и об эффективности проведения реструктуризации ипотечных кредитов, потому как финучреждения только запускают данные программы. Поскольку на самом деле банки морально не готовы идти на большие уступки клиентам, а именно — понижать процентные ставки, как это практикуют западные банки. А те программы реструктуризации, которые сегодня есть на рынке, как правило, не решают проблем заемщиков в целом. Так что постепенное оживление рынка ипотеки, скорее всего, мы увидим не раньше начала 2010 г. При этом следует отметить, что этот процесс будет сопровождаться высокими процентными ставками и жесткими требованиями к оценке платежеспособности потенциального заемщика.

Татьяна Лобашова, заместитель председателя правления АБ «Киевская Русь»:

— Хотя многие финучреждения отказались от программ ипотечного кредитования из-за оттока ресурсов и проблем с ликвидностью, потенциальный заемщик еще может найти на рынке несколько банков, выдающих ссуды на приобретение жилья. При этом мы уверены, что в нынешнем году банки будут разрабатывать новые программы помощи неплатежеспособным клиентам. Например, по переуступке своих обязательств по кредитному договору с одновременным переходом права собственности на недвижимость. Кроме этого, в линейке продуктов банков появятся программы кредитования на покупку залогового имущества банка. Скорее всего, продолжится выдача займов в рамках заключенных договоров с аккредитованными застройщиками. Ценовые приоритеты по таким программам банки будут строить исходя, с одной стороны, из стоимости ресурсов, а с другой — из необходимости предоставления кредитов на доступных заемщику условиях.

Недвижимость/Весенняя разморозка

Рынок элитной недвижимости — на распутье. Эксперты, опрошенные «ВД», озвучивают самые противоречивые тенденции. Скажем, по данным консалтинговой компании Knight Frank, цены на элитную недвижимость в Украине с начала года упали в среднем более чем на 13% (до $5-9 тыс./кв. м). По мнению Алексея Говоруна, заместителя гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ, «жилье премиум-класса показало наименьшее снижение цены в целом по рынку — в среднем на 20% в долларовом эквиваленте». «Стоимость элитной недвижимости продолжает падать, причем даже в большей степени, чем цены на недвижимость эконом-класса, — уверен Андрей Борщ, исполнительный директор девелоперской компании Real Estate Solutions (Киев). — Просто нет платежеспособного спроса, и продавцы вынуждены продавать свои объекты с огромными для этого рынка скидками (до 30%)».

В регионах ситуация иная. Скажем, в Крыму, заверил «ВД» Андрей Яковлев, владелец АН «Астерия» (Севастополь), «цены как на элитные коттеджи, так и на квартиры с приходом кризиса не изменились. Компании снижают цены в зависимости от финансового состояния только на недостроенные объекты, но скидки небольшие — максимум до 10%».

При этом, по данным агентств, специализирующихся на продаже элитных «квадратов», этот рынок, в отличие от других сегментов, не замер. Как сообщил Алексей Говорун, «был период выжидания — декабрь-январь. В феврале клиенты начали интересоваться элитными квартирами. А сейчас мы наблюдаем значительный рост продаж объектов премиум-класса». Однако основной процент покупателей, по мнению других экспертов, — спекулянты. Небедные покупатели с ограниченными возможностями, мол, направляют средства в первую очередь на поддержание бизнеса. Инвесторы же, которые располагают средствами, больше внимания уделяют зарубежной элитной недвижимости, считает Андрей Яковлев. А вот Андрей Болдарев, директор по маркетингу строительной компании «Архитектура и Технологии», советует присматриваться к отечественным предложениям: «Ведь инвестиции в элитную недвижимость в нынешних реалиях более безопасны, чем банковские депозиты или рынок ценных бумаг».

Тем не менее в этом году активных продаж в этом сегменте недвижимости эксперты не прогнозируют. «Скажем, продажа пентхаусов практически на мертвой точке, — комментирует Александр Богданов, специалист АН «Дом» (Киев). — Большей динамики в сделках ожидаем весной в сегменте загородной недвижимости. Но особого оживления не предвидим. Нового подъема цен можно ожидать года через два, ведь проблема дефицита жилья не решена».

Андрей Шульга: «Особняк стоимостью $5 млн сейчас можно купить со скидкой — за $3 млн»

Под влиянием финансового кризиса рынок элитной недвижимости «развернулся», считает Андрей Шульга, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. Теперь условия может диктовать покупатель, а не продавец.

Есть мнение, что на элитную недвижимость кризис повлиял меньше всего. Так ли это?

— Кризис ощутим и в сегменте элитной недвижимости. Количество сделок существенно сократилось. Правда, есть объекты, требующие срочной ликвидности (залоговое имущество), и, соответственно, ценовые дисконты тут очень высокие. Например, особняк, который стоил $5 млн, сейчас можно купить за $3 млн. Но снижение цен коснулось всего 15-25% VIP-предложений. Остальные 70-80% элитных «квадратов» не требуют срочной продажи, поэтому владельцы зачастую не спешат их реализовывать. А если такие объекты и выставлены на продажу, то цены на них практически не изменились, хотя скидки иногда могут достигать и 15%.

Правда ли, что застройщики замораживают строительство жилья эконом- и бизнес-классов, чтобы на высвободившиеся средства достраивать объекты элитной недвижимости?

— Массово таких действий я не наблюдаю. Компании-застройщики, специализирующиеся на элитной недвижимости, зачастую обладают достаточным количеством собственных средств или же в полной мере финансируются инвесторами. Те объекты, которые были начаты еще в докризисные времена, в большой мере достраиваются. Также следует учесть, что частные инвесторы таких объектов — не последние в стране люди, которые могут очень серьезно давить на застройщика с помощью политических и иных рычагов. Правда, новые проекты пока не запускаются.

Поможет ли кризис провести более четкое разграничение между элитными квартирами и домами и жильем «улучшенной планировки»?
— Мне кажется, понятие «элитная недвижимость» во время кризиса только расширится.

В докризисные времена на рынке была тенденция к увеличению количества качественных объектов за счет строительства. Сейчас же новые объекты на рынок не поступают.

А из-за снижения уровня доходов населения к фешенебельным объектам может «присоседиться» и жилье из других сегментов, которое в полной мере не соответствует всем полагающимся критериям, но при этом чуть лучше, чем аналогичные по классу объекты. С другой стороны, есть еще одна категория элитного жилья, начавшая попадать на рынок. Это эксклюзивные варианты, которые характеризуются, к примеру, авторским дизайном либо же уникальностью расположения. В докризисные времена такие объекты вообще не выставлялись на продажу, а сейчас их можно приобрести.

Татьяна Криволапчук | Апрель 2009, (№220)

http://www.vd.ua/rubrics-6/13660/